Aperçu

Les taxes foncières figurent généralement parmi les dépenses d’exploitation récurrentes les plus importantes d’un portefeuille immobilier, pourtant les évaluations sont souvent considérées comme fixes et incontestables.

En réalité, une évaluation est une estimation de valeur légiférée établie à une date historique précise, et des écarts avec les conditions actuelles du marché sont fréquents.

Dans ce webinaire, François Huot, expert immobilier et sectoriel chez Leyton, explique comment les entreprises peuvent détecter les erreurs d’évaluation, comprendre les échéances de dépôt critiques et bâtir une preuve solide pour appuyer un appel de taxes foncières.

Des systèmes d’évaluation de masse et des périodes de pré-rôle aux incitatifs en efficacité énergétique et à une étude de cas réelle, cette séance offre des conseils pratiques pour aider les propriétaires à protéger la valeur de leurs actifs à long terme et à renforcer leur position fiscale année après année.

Ce que vous apprendrez

• Comment identifier une propriété surévaluée : Comprendre les cinq facteurs de révision (valeur, revenu, caractéristiques de la propriété, contraintes légales, traitement fiscal) et comment repérer une erreur grave ou manifeste.
• Comment fonctionne le calendrier des évaluations : Découvrir ce qu’est une période de pré-rôle, pourquoi il est important d’agir avant la finalisation du rôle, et comment les échéances varient selon les provinces.
• Comment évaluer une décision d’appel : Comprendre les facteurs qui justifient un appel par rapport à ceux qui exigent de la prudence, y compris le risque d’exposition.
• Comment l’efficacité énergétique s’intègre à la stratégie fiscale : Découvrir comment des incitatifs comme le Crédit d’impôt à l’investissement dans les technologies propres (CIITP) peuvent améliorer le BEN et la valeur de l’actif.
• Comment gérer les taxes foncières tout au long du cycle de vie de l’actif : Apprendre à centraliser les avis, à établir des points de repère pour les évaluations et à constituer un dossier de preuves avant qu’un litige ne survienne.

À qui s’adresse ce webinaire ?

✔ Propriétaires et investisseurs immobiliers
Propriétaires d’immeubles commerciaux, de bureaux ou multi-locataires gérant des portefeuilles à une ou plusieurs propriétés au Canada

✔ Gestionnaires d’actifs et de portefeuilles
Professionnels supervisant des portefeuilles immobiliers multi-propriétés ou multi-juridictions

✔ Professionnels des finances et de la fiscalité
Directeurs financiers, contrôleurs, directeurs des finances et professionnels responsables des dépenses d’exploitation et des déclarations fiscales

✔ Sociétés de gestion immobilière
Équipes responsables du suivi des évaluations, des avis et des échéances d’appel dans un portefeuille

Questions-réponses

Vous trouverez ci-dessous les réponses aux questions soulevées lors du webinaire, préparées par notre expert François Huot.

Veuillez noter que ces réponses sont fournies à titre informatif seulement et ne constituent pas un avis juridique, fiscal ou financier.

Si vous avez des questions concernant votre situation particulière ou celle de votre organisation, nous vous encourageons à communiquer directement avec nous.

Nous possédons plusieurs propriétés industrielles en Alberta et en Colombie-Britannique. Si nous croyons que l’évaluation de l’an prochain pourrait être trop élevée, devrions-nous attendre l’avis officiel, ou pouvons-nous intervenir pendant la période de pré-rôle?

N’attendez pas l’avis officiel si un processus de pré-rôle est disponible. Le meilleur moment pour corriger des renseignements erronés sur la propriété ou contester des hypothèses d’évaluation préliminaires est avant que le rôle d’évaluation ne soit finalisé. Les propriétaires devraient rassembler à l’avance leurs autorisations, rôles de loyers, renseignements d’exploitation, changements apportés à la propriété, données sur la vacance et preuves d’obsolescence. Si le problème n’est pas résolu pendant la période de pré-rôle, l’appel formel pourrait tout de même être nécessaire, et les discussions informelles ne prolongent pas l’échéance prévue par la loi.

L’un de nos immeubles industriels a été conçu pour un usage antérieur et contient des aménagements spécialisés qui n’apportent plus beaucoup de valeur. Comment l’obsolescence fonctionnelle peut-elle être reflétée dans l’évaluation, et quelles preuves seraient nécessaires?

L’obsolescence fonctionnelle existe lorsque la conception, la configuration ou les composantes spécialisées d’une propriété offrent moins de valeur sur le marché actuel que ne le suggérerait leur coût d’origine. Parmi les exemples, on trouve une hauteur de plafond excessive, des aires de production désuètes, un chargement inadéquat, une capacité électrique excédentaire ou des améliorations qui seraient coûteuses à reconvertir. Les meilleures preuves incluent les plans du bâtiment, des photographies, des données d’utilisation, des rapports d’ingénierie, des coûts de conversion, des loyers du marché et des ventes de propriétés comparables. L’élément clé est de démontrer que la limitation affecte ce qu’un acheteur typique serait prêt à payer, plutôt que de simplement refléter une décision opérationnelle propre au propriétaire.

La majeure partie de nos taxes foncières est recouvrable auprès des locataires en vertu de baux nets. Est-ce que cela vaut tout de même la peine, pour nous en tant que propriétaires, de réviser ou de contester l’évaluation, et est-ce que des taxes foncières plus basses peuvent réellement influencer la valeur de la propriété?

Oui, bien que l’avantage ne se traduise pas toujours par une augmentation dollar pour dollar du BEN du propriétaire. Les taxes foncières demeurent une composante du coût d’occupation total du locataire, de sorte qu’une évaluation excessive peut nuire à la compétitivité en matière de location, à la rétention des locataires et au loyer que le marché peut soutenir. Les propriétaires peuvent également faire face à des vacances, des plafonds de recouvrement, des exclusions ou d’autres pertes qui laissent une partie du fardeau fiscal non recouvrée. Les acheteurs et les prêteurs examinent aussi les taxes foncières et le risque de réévaluation lors de leur analyse de souscription. La bonne approche consiste à quantifier à la fois l’avantage direct sur le NOI et l’effet plus large sur la compétitivité et la valeur de la propriété.