Périmètre de l'option TVA pour les ensembles immobiliers et les locaux nus à usage professionnel

24-11-2021

Par Anne Faure & Philippe Schoonzetters

Pour les locaux nus à usage professionnel et les ensembles immobiliers, le choix du périmètre de l’option TVA incombe au bailleur.

L’interprétation législative

La location de locaux nus à usage professionnel est, en principe, exonérée de TVA.

Cependant, les propriétaires bailleurs ont la possibilité d’opter pour l’assujettissement à la TVA de leurs loyers encaissés au titre de la location de locaux nus (art.260 du CGI).

Attention cependant, jusqu’à récemment le propriétaire bailleur ayant levé l’option pour un de ses locaux voyait s’étendre l’assujettissement à la TVA des loyers collectés sur la globalité de l’immeuble ou sur l’ensemble immobilier du local en question, indépendamment de la volonté dudit bailleur et/ou de celle de son locataire (annexe II du CGI, art 193, alinéa 2) (BOI-TVA-CHAMP-50-10 §110 et s.).

Le résultat de l’extension de la prise d’option à l’ensemble d’un bâtiment pouvait être source de tensions entre le bailleur et ses locataires lorsque ces derniers n’étaient pas tous assujettis à la TVA. En effet, le bailleur était soucieux de conserver ses droits à déduction de la TVA concernant les locaux à usage professionnel tandis que ses locataires non assujettis qui n’avaient, de leur côté, pas la possibilité de récupérer la TVA facturée sur les loyers supporteraient le poids financier de l’assujettissement (taux à 20%).

L’apport de la jurisprudence

Par une décision du 9 septembre 2020, le Conseil d’Etat contredit la doctrine administrative citée ci-dessus et précise que le caractère global de l’option ne saurait revêtir un caractère obligatoire pour le bailleur.  Ainsi, l’option pourra n’être appliquée que pour certains locaux d’un même immeuble si tel est le choix du bailleur.

Dans les faits, cette jurisprudence est susceptible d’avoir un impact sur la TVA récupérable grevant les charges des locaux pour lesquels l’option TVA a été levée. A défaut de charges affectables à 100% sur les locaux assujettis à la TVA, un coefficient de déduction TVA devra être calculé pour récupérer la TVA grevant les charges « mixtes » du bâtiment. La levée d’option TVA devra être formulée auprès de l’administration fiscale.

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